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未來10年投資房產攢錢嗎@廣聯(lián)
閱讀：766 發(fā)布時間：2016-7-18“逃離北上廣”，這是一個近幾年每隔一段時間就會被擱在大眾眼前討論一番的議題，這些核心城市的生活成本令為數(shù)不少的一部分人不堪負重。而不斷上漲的房價，則令人有一種不真實的絕望感，工資再漲也跟不上房價。
小巴也常常有這樣的疑問，房價現(xiàn)在這么高，還會再漲嗎，以后會不會跌了？
不管有錢沒錢，大家都會問這個問題。有能力做房產投資的人問的是以后買房子還能*嗎？而暫時買房吃力的人問的則是，未來買房會不會越來越困難？
如果我們將城市的房價放在一個分析框架中，就會發(fā)現(xiàn)它在短期受到資金、庫存和政策決定，但從長期來看，則是一種人口趨勢與產業(yè)結構的產物。它和城市化進程相伴而生，那些人口增加zui快的地區(qū)、城市化zui迅速、產業(yè)結構zui符合需求的階段，房價都是高企并且不斷向上的。
美國城市地理學家納瑟姆（Ray Northam）研究了當時已完成城市化國家的經驗后，在1979年揭示了一條簡明但深刻的規(guī)律：發(fā)達國家城市化進程大致都經歷了類似正弦曲線上升的過程。這條曲線被命名為“納瑟姆曲線”。
納瑟姆曲線
這其中有兩個關鍵節(jié)點，即城市化率達到30%和70%。城市化水平超過30%時，這個國家將進入一個經濟高速增長的階段，從農業(yè)社會進入工業(yè)社會，人口快速涌進城市。當城市化達到70%左右后，第二個拐點出現(xiàn)，人口向城市遷移的過程進入平緩發(fā)展階段。
現(xiàn)貨城市化率在1998年前后達到*個拐點，在那之前，現(xiàn)貨只有不到30%的人口生活在城市中。這個拐點適逢房地產市場商業(yè)化，之后是波瀾壯闊的房地產黃金十年。而根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2015年現(xiàn)貨的城市化率為56.1%，也還在加速城市化進程中，遠遠沒有達到第二個拐點。
但“逃離北上廣”給我們提了一個醒，“納瑟姆曲線”揭示的城市化規(guī)律，并非一種單一的進程，這其中是分為兩個階段的。如果我們去了解美國、日本、韓國等發(fā)達國家的歷史，就可以充分發(fā)現(xiàn)這一點。
火爆全網的“逃離北上廣”活動
*階段，城市化率30%-50%，農村人口涌入城市。這是一種潮水漫灌式的全面“入侵”，所有人都往城市遷移，不管大城市還是小城市，而全國中小城市的數(shù)量明顯多于大城市，因此大部分人其實是去了中小城市。
很多80后的小伙伴都有這樣的經歷，他們在90年代和00年代這兩個十年間，從農村隨父母舉家遷往左近的小城鎮(zhèn)，他們后來有一些上了大學留在大城市了，有一些畢業(yè)后則回到了自己的小鎮(zhèn)上。
在這個階段，商品需求大于供給。一旦某一樣新產品在大城市中被開發(fā)出來，很快就被復制到周邊中小城市，有的甚至復制到全國，這種復制有的時候是企業(yè)主動采取的市場擴張，有的是被動的，被競爭對手模仿了。也正是因此，全國所有的中小城市都以發(fā)展制造業(yè)為優(yōu)先考慮，創(chuàng)造龐大的就業(yè)機會，人口迅速向就近的中小城市靠攏，中小城市迅速發(fā)展起來。
這個過程中，大城市和中小城市的房價同步增長。大城市的房價，盡管從值上看十分夸張，比如北京從3千上漲到了3萬。但是從相對比例上看，中小城市的房價可能也不遑多讓，從幾百上漲到幾千，10倍也比比皆是。
小巴有一位朋友A，居住在杭州附近的小城市，她父母帶著她從農村出來，在1999年以600元/平米的價格購買了小鎮(zhèn)上的一套房子，現(xiàn)在，這套房子的價格在7000-8000元/平米，十五六年漲了十幾倍。同一時間段內，作為區(qū)域中心的杭州房價，漲幅zui多也就是如此。這是一個全國房價普漲、“閉著眼買套房子都能賺到錢”的年代。
杭州市中心地段
但當城市化率占比大約達到50%左右，變化來了。
幾十年的工業(yè)化發(fā)展后，商品產能開始過剩，制造業(yè)在貢獻經濟增長的首要地位讓位于第三產業(yè)，而服務業(yè)需要建立在大規(guī)模人口聚集基礎上。這時大城市與小城市的區(qū)分就出來了，人口眾多的大城市，在三產上能夠提供中小城市提供不了的服務。
小巴的朋友B，來自于一個三四線小城市，他去年為了女友辭掉了北京的工作來到杭州。不久他抱怨，杭州周末的各種社群活動和文化活動相比于北京，差了不止一個量級。抱怨完，他也說算了算了，杭州還算不錯了，畢竟比他老家還是好多了。他回到老家就發(fā)現(xiàn)，周末除了約老同學打打游戲打打球，實在也沒有什么活動。
到了這個階段，強者恒強的馬太效應開始顯現(xiàn)出來，全國人口向東南沿海經濟發(fā)達地區(qū)遷移，一個省份內的人口向省會或副省級城市遷移。
隨著人口趨勢的背離，再加上產業(yè)結構上的區(qū)別，大城市與中小城市的房價也開始分流。上半年樓市很火的時候，有一次去物業(yè)，一家人正在辦理手續(xù)，小巴聽到這一對為子女支付了首付的60后夫妻無奈地表示：“在老家賣掉一套房子，到杭州還不夠付首付”。這種情況或許會越來越常見，但高房價也會讓生活在這些城市里的年輕人不堪負重逃離。
年輕人買房不堪重負
現(xiàn)貨目前的城市化率為56%，達到50%則是在2010年左右，“逃離北上廣”在全社會范圍內被大規(guī)模討論，也是在這個時期開始的。
在個人的投資理財上，這是一種必須要留意的歷史性轉折。過去十幾年隨意買房子的行為應該停止了，但如果說買房子不*了也不盡然，只是具備投資價值的不動產相比于從*幾年減少了，在做房產投資上需要更多的專業(yè)知識。
當我們考慮城市時，我們明白，人口凈流入、三產占比不斷提升、資金zui多、施政效率高、土地供給合理的城市房價顯然更有潛力。
而當涉及具體的某一套房子，哪些地段更好、哪些開放商顯然更令人放心、怎么樣的戶型、如何裝修更加實用等等，更是需要好好花時間去思考與學習的。